Los analistas de Morgan Stanley ven que la caída del sector inmobiliario en China continuará este año, y los expertos del banco de inversión estadounidense predicen que los precios de las viviendas nuevas podrían caer otro 2 a 3 por ciento a medida que el gobierno continúa adoptando un enfoque reactivo a las correcciones de políticas y los consumidores siguen siendo tímidos.
Dado que los datos oficiales muestran que los precios promedio de las viviendas en China disminuyeron un 2,4 por ciento en noviembre respecto al mismo mes del año anterior, el pronóstico sitúa el año 2026 aproximadamente en línea con la experiencia del año pasado. Ahora que los precios de las viviendas han disminuido un 12,1 por ciento desde su máximo en 2021, el país ha experimentado cuatro años consecutivos de caída del mercado, según una nota de investigación de Morgan Stanley publicada antes de las vacaciones.
Stephen Cheung y Cara Zhu, analistas de Morgan Stanley con sede en Hong Kong, atribuyeron la duración de la caída en parte a la cautela por parte de las autoridades, que hasta ahora han adoptado un enfoque incremental para arreglar el mercado y prefieren la reacción a la reforma, y es probable que esas tácticas continúen este año.
«Creemos que las narrativas sobre la política de vivienda en 2026 serán similares a las de 2025, y la mitigación del riesgo, más que el crecimiento del PIB, seguirá siendo la principal prioridad de los reguladores, dijeron Cheung y Zhu en la nota. «La implementación de cualquier estímulo significativo con respaldo fiscal puede seguir siendo reactivo y mesurado, y es probable que se incline hacia el segundo semestre, para amortiguar el ritmo de caída de los precios de las viviendas».
La crisis no es una crisis
Los precios de las viviendas nuevas en 70 importantes ciudades chinas cayeron un 0,39 por ciento en noviembre en comparación con octubre, según los datos más recientes de la Oficina Nacional de Estadísticas de China. Los precios de las viviendas de segunda mano han estado bajo mayor presión, disminuyendo un 0,66 por ciento en noviembre y ahora han bajado un 20,8 por ciento desde 2021, según un análisis del banco europeo ING.
Con la caída de los precios de las viviendas prolongándose, el valor de las ventas de viviendas nuevas por parte de los promotores en el período de enero a noviembre cayó un 11,2 por ciento en comparación con el mismo período en 2024, según datos oficiales.
Dado que la industria inmobiliaria de China ha atravesado varios años de declive, Morgan Stanley señaló que la importancia del mercado inmobiliario para la macroeconomía del país se ha reducido significativamente, lo que hace que sea menos probable que los funcionarios intervengan.
«Esto es consistente con el hecho de que la flexibilización gradual de las políticas a nivel nacional en el mercado inmobiliario fue moderada en 2025, dado que no surgieron nuevos riesgos sociales y financieros durante el año», dijeron Cheung y Zhu.
Los menores niveles de preocupación entre los responsables de la formulación de políticas también pueden explicar la falta de medidas oficiales para apoyar a los promotores en dificultades, ya que China Vanke, otrora abanderada de la industria, sigue luchando para obtener prórrogas sobre dos tramos de bonos nacionales por un valor combinado de 813 millones de dólares. Dado que ambos conjuntos de bonos vencieron el mes pasado, la compañía pudo obtener un período de gracia de 30 días por parte de los inversores, pero aún está buscando aprobación para extensiones de un año para ambos conjuntos de obligaciones.
La confianza del consumidor se atenúa
Mientras los precios de las viviendas siguen cayendo y el gobierno muestra menos interés en apoyar la industria inmobiliaria, los consumidores están perdiendo la fe en un mercado inmobiliario que muchos habían considerado imparable durante mucho tiempo.
Una encuesta de Morgan Stanley realizada en octubre encontró que el 67 por ciento de los encuestados de las ciudades de primer nivel de China esperan nuevas caídas en los precios de la vivienda, empeorando desde el 50 por ciento en julio y el 39 por ciento en abril.
A nivel nacional, los vendedores potenciales mostraron un sentido de urgencia, y la mayoría estaba dispuesta a aceptar una pérdida. En el otro lado del mercado, sólo el 2 por ciento de los compradores potenciales dijeron que planean realizar sus compras dentro de los próximos 12 meses.
Este débil sentimiento de compra está impidiendo que los promotores reduzcan el excedente de viviendas sin vender, y Morgan Stanley señala que las ventas más débiles en los últimos meses podrían conducir a una mayor expansión de los inventarios de los promotores.
«Teniendo en cuenta la caída acelerada de las ventas desde octubre, creemos que el inventario nacional puede tener una tendencia de hasta 31-32 meses en diciembre de 2025 a pesar de los limitados nuevos lanzamientos primarios», dijeron Cheung y Zhu.
Se espera que las ventas caigan aún más
Dados los altos niveles de inventario en los mercados inmobiliarios primario y secundario de China, y dado que es probable que la política inmobiliaria siga siendo reactiva, Morgan Stanley espera que el valor de las ventas de viviendas nuevas en China caiga un 10,5 por ciento en 2026 con respecto al año anterior a 7,57 billones de RMB (993 mil millones de dólares).
Con base en estimaciones del tiempo necesario para que el mercado absorba el inventario actual de viviendas sin vender, Morgan Stanley espera que los precios de las viviendas en las principales ciudades de nivel uno y dos podrían estabilizarse en la segunda mitad de 2027 si el entorno macroeconómico se mantiene estable y resiliente. Se prevé que el mercado en otros lugares necesitará más tiempo para encontrar un fondo, debido al exceso de oferta y a una demografía desafiante.
En un análisis separado el mes pasado, Fitch Ratings predijo que los precios de las viviendas en China caerán entre un 4 y un 6 por ciento en 2026, y probablemente una caída adicional de entre un 2 y un 4 por ciento en 2027.
Este artículo se vio por primera vez en la plataforma inmobiliaria asiática mingtiandi.com y fue escrito por Iris Hong.
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