“No compre propiedades en Dubai”, se lee en un artículo de noticias en línea. El mercado inmobiliario de Dubái tiene la costumbre de aparecer en los titulares por motivos equivocados. Después de un meteórico auge pospandémico en el que los precios residenciales aumentaron alrededor del 60 por ciento entre 2022 y principios de 2025, la agencia de calificación Fitch ha dado la alarma. Su informe predice una caída de dos dígitos en los precios inmobiliarios desde finales de 2025 hasta 2026, y advierte que una avalancha de 210.000 nuevas unidades de vivienda (el doble del promedio de los tres años anteriores) podría desencadenar una corrección significativa.
A pesar de los brillantes titulares sobre villas que se comercializan a precios récord y acuerdos de ultralujo que superan los 10 millones de dólares, los cimientos de la ciudad son más inestables de lo que muchos creen. La población de Dubai sigue siendo relativamente pequeña, cuatro millones, y grandes porciones de los rascacielos residenciales de la ciudad permanecen vacías, con tasas de ocupación que a menudo oscilan entre el 30 y el 40 por ciento. Muchos nuevos desarrollos, especialmente en el sector de apartamentos del mercado medio, corren el riesgo de unirse a las infames filas de proyectos inacabados o subocupados, como El mundo archipiélago, que se ha convertido en un símbolo de las ambiciosas juergas constructoras de Dubai.
El exceso de oferta no es la única preocupación de Dubai. La economía del emirato sigue dependiendo en gran medida de la construcción y el sector inmobiliario, que en conjunto representan más del 17 por ciento del PIB. Cuando llegue la próxima desaceleración global o crisis regional, las consecuencias podrían ser graves. El precedente histórico es claro: la crisis inmobiliaria de 2008 forzó un éxodo masivo de residentes, dejando autos de lujo abandonados en los aeropuertos y miles de millones de dólares en desarrollos paralizados o cancelados. Los críticos argumentan que la pequeña población de la ciudad y su economía no diversificada la hacen especialmente vulnerable a otra repetición de eventos similares.
La geopolítica añade otra capa de riesgo. El Golfo no es ajeno a las tensiones y las crecientes disputas que involucran a Arabia Saudita, Irán y Qatar –junto con amenazas militantes regionales– podrían socavar la confianza de los inversores. La caída de los precios del petróleo (que actualmente luchan por debajo de los 100 dólares por barril) tensa aún más el colchón económico del emirato, amenazando tanto el valor de las propiedades como el gasto de los consumidores.
Incluso las ostentosas promesas de visas a largo plazo, incentivos fiscales y opciones de educación internacional pueden no ser suficientes para contrarrestar las vulnerabilidades estructurales. Los analistas advierten que, si bien las personas con un alto patrimonio neto pueden seguir adquiriendo villas en Palm Jumeirah o La Mer, el segmento de apartamentos del mercado masivo está expuesto a un exceso de oferta y a un debilitamiento de los rendimientos. Fitch predice que los precios residenciales podrían caer hasta un 15 por ciento en los segmentos afectados y los rendimientos de los alquileres ya se han suavizado en 30 puntos básicos en algunas áreas.
El frenesí inmobiliario de Dubai se ha basado durante mucho tiempo en el mantra “constrúyelo y ellos vendrán”. La ciudad ha generado un crecimiento espectacular para los inversores en el corto plazo, pero la pregunta sigue siendo si podrá mantener este impulso sin colapsar bajo el peso de su propio exceso.
Dicho esto, no todo es pesimismo. Las villas premium y los desarrollos frente al mar continúan atrayendo a compradores adinerados, y corredores como Knight Frank y Savills destacan transacciones récord y precios de gama alta en aumento. Algunos expertos sugieren que Dubái podría evitar un colapso a gran escala si estos nichos de alta demanda siguen siendo resilientes. Sin embargo, incluso esto debe abordarse con cautela, ya que la historia ha demostrado que los mercados de lujo no son inmunes a los shocks sistémicos.
Dubai se encuentra en una encrucijada, ya que los informes pronostican un mercado tambaleándose al filo de la navaja, vulnerable al exceso de oferta, la inestabilidad geopolítica y la volatilidad económica. Para cualquiera que esté considerando una inversión inmobiliaria, la precaución es esencial.
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